上周，中庚集团旗下的中庚环球创意中心的一栋写字楼以约20.7亿于京东上进行司法拍卖，最终因无人出价流拍。

中庚环球创意中心属于中庚漫游城综合体的甲级办公部分，位于闵行1号线莲花路站上盖，因其品质过于优秀，被业内人士誉为“闵行国金”。

来自福建的中庚集团自2013年开始，分三次从上海城开手中收购中庚漫游城股权，于2016年完成收购。整个项目包含3栋写字楼、1栋酒店及购物中心街区商业，收购后，中庚对其中的1栋办公进行散卖，最高成交单价超越5万元/平方米。

目前项目公司还剩余每栋6万平方米的写字楼两栋、3.7万平方米酒店、12万平方米商业以及2,800余个车位，商办面积约27.7万平方米，三个业态的运营情况整体良好。

中庚集团自2021年开始产生债务危机，导致中庚漫游城综合体贷款违约，根据债权银行推介资料，截至2023末，中庚漫游城违约本金达76.48亿元，本息总额超过105亿，以本金计算，商办面积的每平米违约本金约2.76万元，以本息计算，每平米违约本金约3.78万元，按照上海目前的市场情况，已经属于资不抵债。

本月进行的第一次拍卖的物业是面积达61,529.19平方米甲级办公楼，带租约，以20.19亿的价格计算，起拍价格约3.28万元/平方米。此前中庚散卖的部分成交价格在2016年均价就超过4.6万元/平方米，此次法拍价格是散卖价格的7折。

2022年开始的地产开发商与地产基金的暴雷潮、斩仓潮，催生了资本的抄底潮、核心资产配置潮，带领流动性逐渐回升。但此类型交易大多通过司法拍卖、关联交易、抵债、明股实债等非市场化模式进行，市场参与方较少，该类型交易在2023年的成交超过240亿。

根据相昱观察，上海的地产大宗交易市场在2023年二季度基本触底，而目前，市场上有众多大型项目仍然在最终商谈之中，有望在2024年内成交。

外资机构手中仍然有大量项目待出售；地产开发商手中也有大量项目待出售，同时，他们的预期都有所降低，能够促进交易顺利达成，延续2023年的抄底潮。中庚的办公楼虽然第一次拍卖流拍，但是凭借相对优秀的品质和运营情况，在后续拍卖的折扣中应该能受到资本的青睐。

 （来源，楼典）