上周,中庚集团旗下的中庚环球创意中心的一栋写字楼以约20.7亿于京东上进行司法拍卖,最终因无人出价流拍。
中庚环球创意中心属于中庚漫游城综合体的甲级办公部分,位于闵行1号线莲花路站上盖,因其品质过于优秀,被业内人士誉为“闵行国金”。
来自福建的中庚集团自2013年开始,分三次从上海城开手中收购中庚漫游城股权,于2016年完成收购。整个项目包含3栋写字楼、1栋酒店及购物中心街区商业,收购后,中庚对其中的1栋办公进行散卖,最高成交单价超越5万元/平方米。
目前项目公司还剩余每栋6万平方米的写字楼两栋、3.7万平方米酒店、12万平方米商业以及2,800余个车位,商办面积约27.7万平方米,三个业态的运营情况整体良好。
中庚集团自2021年开始产生债务危机,导致中庚漫游城综合体贷款违约,根据债权银行推介资料,截至2023末,中庚漫游城违约本金达76.48亿元,本息总额超过105亿,以本金计算,商办面积的每平米违约本金约2.76万元,以本息计算,每平米违约本金约3.78万元,按照上海目前的市场情况,已经属于资不抵债。
本月进行的第一次拍卖的物业是面积达61,529.19平方米甲级办公楼,带租约,以20.19亿的价格计算,起拍价格约3.28万元/平方米。此前中庚散卖的部分成交价格在2016年均价就超过4.6万元/平方米,此次法拍价格是散卖价格的7折。
2022年开始的地产开发商与地产基金的暴雷潮、斩仓潮,催生了资本的抄底潮、核心资产配置潮,带领流动性逐渐回升。但此类型交易大多通过司法拍卖、关联交易、抵债、明股实债等非市场化模式进行,市场参与方较少,该类型交易在2023年的成交超过240亿。
根据相昱观察,上海的地产大宗交易市场在2023年二季度基本触底,而目前,市场上有众多大型项目仍然在最终商谈之中,有望在2024年内成交。
外资机构手中仍然有大量项目待出售;地产开发商手中也有大量项目待出售,同时,他们的预期都有所降低,能够促进交易顺利达成,延续2023年的抄底潮。中庚的办公楼虽然第一次拍卖流拍,但是凭借相对优秀的品质和运营情况,在后续拍卖的折扣中应该能受到资本的青睐。
(来源,楼典)